Hyresregleringar i Sverige

Från Wikipedia
Hoppa till: navigering, sök

Hyresregleringar i Sverige är regleringar av avtalsfrihetenbostadsmarknaden i Sverige, vilket innebär att hyresnivån inte får sättas fritt. Regleringen sker sedan 1968 i form av bruksvärdessystemet. Innan dess tillämpades Hyresregleringslagen åren 1942-1975.

Nuvarande system (bruksvärdeshyra)[redigera | redigera wikitext]

Bruksvärdeshyra är det lagstadgade hyressättningssystem som används i dag och som innebär att hänsyn tas till fastighetens och lägenhetens standard, utrustning i lägenheten och i gemensamma utrymmen som tvättstugor, trapphus och gårdar. Närhet till centrum, affärer, förskolor och goda kommunikationer, men också områdets image och rykte vägs in när hyran förhandlas fram av ombud för fastighetsägare (Fastighetsägarna) och hyresgästerna (Hyresgästföreningen). Kvalitetshyra är en utveckling av bruksvärdessystemet där ytterligare kvalitetsfaktorer mäts och vägs in i förhandlingsarbetet.

Historik[redigera | redigera wikitext]

Bruksvärdessystemet som infördes 1968[1] handlar om hur en eventuell rättslig prövning av en hyrestvist ska gå till. För att bedöma hyrans skälighet ska hyreskravet för lägenheten i fråga jämföras med hyran för ”bruksvärdesmässigt” likvärdiga lägenheter. Bruksvärdessystemet kom till för att, vid hyresregleringens avskaffande, skydda den enskildes besittningsrätt, särskilt i bristorter. Det hade som syfte att göra det möjligt att övergå till en marknadsmässig utveckling av hyrorna. Jämförelsehyran skulle sökas bland de högsta hyrorna för bruksvärdesmässigt likvärdiga lägenheter på orten, enstaka topphyror undantagna. Den skulle inte sökas bland genomsnittshyrorna då man ansåg att detta skulle konservera hyresstrukturen och ”motverka en önskvärd rörlighet i hyressättningen”.[2] Bruksvärdessystemet som sådant hade således inte som syfte att dämpa hyresutvecklingen, dess syfte var att trygga besittningsrätten.[3] Dock hade man förutsatt att allmännyttans självkostnadsbestämda hyror, genom att dessa bostadsföretag i praktiken var de dominerande byggherrarna, skulle bli vägledande och därmed fungera styrande och återhållande på den allmänna hyresnivån. Vid den översyn som senare gjordes framkom att det var tveksamt om de i rättstillämpningen givits den prisledande funktion som avsetts, och som enligt lagutskottet[4] ansetts nödvändig som spärr mot en opåkallad höjning av den allmänna hyresnivån.[5] Från 1974 lagfästes därför att hyresprövningar i alla lägen (inte bara i bristorter) i första hand skulle göras genom en jämförelse med (”främst skulle beakta”) hyrorna i det allmännyttiga hyresbeståndet.[6]

Från och med den 1 januari 2011 gäller ny lagstiftning som innebär nya villkor för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Samtidigt införs nya regler för hyressättningen. De kommunala bostadsföretagen ska inte längre ha en hyresnormerande roll. I stället ska kollektivt förhandlade hyror - oavsett avtalsparter - vara normerande vid en prövning av en hyras skälighet.[7]

Diskussion om bruksvärdessystem kontra marknadshyra[redigera | redigera wikitext]

I Sverige förekommer sedan en lång tid en diskussion om hyresregleringarna i form av bruksvärdessystemet, och om alternativet i form av marknadshyra, där hyressättningen är fri eller åtminstone betydligt mindre reglerad. En av de främsta förespråkarna för bruksvärdessystemet är Hyresgästföreningen, medan många privata fastighetsägare och byggbolag förordar marknadshyra.

Diskussionen om bruksvärdessystem kontra marknadshyra är en del av en bredare bostadspolitisk diskussion, som även innefattar allmännyttan, bostadssubventioner, fastighetsskatter, regleringar kring byggande, hur kommuner bör förvalta sitt innehav av mark som går att bebygga, och andra frågor. Mycket av den svenska bostadspolitiska diskussionen tar sitt fokus på hur bostadsbristen i storstäderna, inte minst i Stockholmsområdet, bör hanteras.

Argument för bruksvärdessystemet och hyresreglering[redigera | redigera wikitext]

Förespråkarna för bruksvärdesysstemet anser att detta, i kombination med en stor allmännytta, är en integrerad del av den svenska bostadspolitiken. Denna bygger på idén om en bra bostad som en rättighet, och har alltså ett rättviseperspektiv. Tanken är att en likvärdig bostad ska ha likvärdig hyra.[8] Exempelvis är Hyresgästföreningens målsättning att "alla ska ha rätt till en god bostad till rimlig kostnad".[9]

Grundtanken med bruksvärdessystemet är att man som hyresgäst inte ska behöva flytta när bostadsbristen är stor.

Förespråkare för hyresregleringar brukar påpeka att siffror från SCB visar att det finns ett betydande andel hushåll med lägre inkomst i Stockholm, Göteborg och Malmö, som skulle ha svårt att klara väsentliga hyreshöjningar, vilket förmodas vara konsekvensen av införandet av marknadshyror. Enligt en bedömning som Hyresgästföreningen gjorde 2008 skulle omkring 50 000 hushåll tvingas flytta om marknadshyra infördes.[10]

Argument mot bruksvärdessystemet och för marknadshyra[redigera | redigera wikitext]

Förespråkarna för marknadshyra brukar anse att hyresregleringarna inte är ekonomiskt effektiva, att de inte uppfyller de mål som de påstås finnas till för och att en omfattande "svarthandel" med hyreskontrakt i storstäderna är ett bevis för att systemet inte fungerar.

I bruksvärdessystemet sätts hyrorna, enkelt uttryckt, som om marknaden vore i jämvikt även när stor bostadsbrist råder. Samtidigt kan hyresnivån i mindre eftertraktade områden bli högre än vad den hade varit vid marknadshyror. Som följd av att fler människor vill och kan bo i eftertraktade områden, minskar antalet lediga lägenheter där och bostadsköer uppstår. Hyreskontrakten får därför ett de facto-värde. Under 2009 lämnade Konkurrensverket in ett betänkande där man föreslog ett förbud mot kommunal bestämning av hyra, och ett närmande mot marknadshyra, i enlighet med EU-lagstiftningen.[11] I samband med en utredning[fotnot behövs] inför förslag på ny lagstiftning om villkor för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag kom man[vem?] fram till att bruksvärdeshyran skulle vara kvar. Utredningen som låg till grund för den nya lagen utarbetades i nära samarbete med parterna på bostadsmarknaden: Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och de allmännyttiga bostadsföretagens branschorganisation Sabo.[7] Det huvudsakliga argumentet var att bruksvärdessystemet ansågs vara den bäst fungerande hyressättningen för att parterna fortsatt skulle kunna förhandla på likvärdiga villkor.[12]

Kritiker menar att trots att syftet med bruksvärdessystemet var att människor med lägre inkomster skulle få möjlighet att bo i eftertraktade områden så har det inte skett i någon större utsträckning. Istället verkar systemet som en bostadsrabatt för höginkomsttagare i Stockholm[13].

Lagar[redigera | redigera wikitext]

Upphävda[redigera | redigera wikitext]

Referenser[redigera | redigera wikitext]

  1. ^ prop. 1968:91
  2. ^ prop. 1968:91 Bih. A s. 53-54
  3. ^ prop. 1968:91 Bih. A s. 188
  4. ^ LU 1973:13, s. 55 – 56
  5. ^ Se prop. 1974:150, s. 471. Se även SOU 2000:33, s. 33 – 35.
  6. ^ Boverket - Den kommunala allmännyttans historia – Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38), Eva Hedman, Karlskrona 2008 [1]
  7. ^ [a b] https://web.archive.org/web/20100409051205/http://www.regeringen.se/sb/d/13033 Förslag för en förbättrad bostadsmarknad
  8. ^ Vi förhandlar din hyra, Hyresgästföreningen, läst 2014-08-25
  9. ^ Våra viktigaste mål, Hyresgästföreningen, läst 2014-08-25
  10. ^ "Drygt 50 000 hushåll kan tvingas flytta", debattartikel av Hyresgästföreningens ordförande 2008-09-07
  11. ^ EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38), yttrande från Konkurrensverket 2008-08-25
  12. ^ Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler, Proposition 2009/10:185
  13. ^ Christer Jansson, Fastighetsägarna. ”Hyresregleringen gynnar de rika”. Dagens Nyheter (debattartikel). http://www.dn.se/debatt/hyresregleringen-gynnar-de-rika-1.392127. Läst 2010-09-22.