Bostadsrätt

Från Wikipedia
Hoppa till: navigering, sök
Beväringen 8 på Revingegatan 3 i Lund, ett hus byggt 1908 som sedan 2004 ägs av Brf Beväringen 8 i vilket det upplåts bostadsrättslägenheter.
Måsen 20 på Grisslevägen i Lund, ett av flera hus på fastigheten byggda 2010 av JM för upplåtande av bostadsrättslägenheter, nu ägt av Brf Vinkelhaken i Lund.

Bostadsrätt, även kallad insatslägenhet, är en upplåtelseform där medlemmar av en bostadsrättsförening, en typ av kooperativ, äger rätten att nyttja bostadslägenhet, lokal eller småhus mot ersättning för obegränsad tid under förutsättning att de förpliktelser man har mot föreningen uppfylls.[1] Bostadsrättshavaren äger inte fastigheten, utan förvärvar en andel i bostadsrättsföreningen, som i sin tur äger fastigheten.[2] På fastigheten kan det finnas flerbostadshus eller småhus; i det senare fallet brukar föreningen äga ett flertal hus och kan även kallas småhusförening. Som beräkningsgrund för årsavgiften används vanligen insats eller andelstal. Andelstalet talar om bostadsrättens andel av föreningens tillgångar och skulder.[3]

Endast bostadsrättsföreningar får upplåta bostadsrätt. Sedan föreningen upplåtit bostadsrätt kan bostadsrättshavaren överlåta bostadsrätten (vilket de flesta dock felaktigt kallar att "sälja lägenheten") för att återfå insatt kapital. Innehavaren av en bostadsrätt har rätt att låta bostadsrätten återgå till föreningen. Om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldigheter gentemot föreningen kan bostadsrätten förverkas. Föreningen kan sedan bjuda ut bostadsrätten på den öppna marknaden.[1] En förening kan sälja av småhus (friköp) men ännu kan bara nybyggd fastighet bara styckas upp till enskilda ägarlägenheter, genom lag om tredimensionell fastighet från 2009, men justitedepartementet uppgav 2011 att den möjligheten ska övervägas.[4]

Den lag som i huvudsak reglerar det som rör bostadsrätter är bostadsrättslagen. Enligt SCB (Statistiska centralbyrån) fanns år 2009 762.000 lägenheter med bostadsrätt, en ökning med 51 procent sedan 1990.

Bildande av bostadsrätt[redigera | redigera wikitext]

Bostadsrätten har funnits i Sverige sedan 1800-talet. Syftet med införandet var att möjliggöra för föreningar, genom medlemmarnas besparingar, att tillsammans bygga ett hus.[5] Numera sker så väldigt sällan. Före 1930 "ägdes" en lägenhet genom ägande av andel i bostadsförening eller aktier i bostadsaktiebolag. Bostadsrättsföreningar kunde bildas sedan den första bostadsrättslagen stiftades år 1930. Bostadsrätten blev en viktig del i det svenska folkhemsbygget, med den bärande, till stora delar socialistiska, principen att boendet i lägenhetshus skulle ägas och förvaltas på kooperativ basis av de boende själva. Idén var att bostadshuset skulle ägas gemensamt av de boende, med en boenderepresentativ styrelse som kunde kontrollera intäkter och utgifter. Hyran skulle därigenom enbart täcka de kostnader som var oundgängliga för boendet och all vinst inom hyresmarknaden skulle på så vis tillfalla de boende själva, istället för att komma privata hyresvärdar till godo. Numera bildas oftast bostadsrätter antingen genom att hyresrätter ombildas till bostadsrätter, eller vid nybyggnad att en bostadsrättsförening bildas av det byggbolag som låtit uppföra byggnaden för att sälja bostadsrätterna.

För att en ombildning skall kunna komma till stånd krävs bland annat att någon bildar en bostadsrättsförening och att minst 2/3 av alla hyresgäster på fastigheten[förtydliga] godkänner föreningens plan.[6] I vissa fall (allmännyttans fastigheter) krävs även ett godkännande av länsstyrelse.

Hyresgäst som inte vill köpa in sig har rätt att bo kvar i hyresrätt med oförändrade rättigheter även i nybildad bostadsrätt, då föreningen enligt lag måste överta alla skyldigheter som hyresvärd.[6]

Då ett byggbolag låter uppföra en byggnad i vilken det skall bli bostadsrätter består styrelsen då föreningen bildas av anställda på byggbolaget, en så kallad byggande styrelse. En sådan styrelse verkar inte alltid för de framtida medlemmarnas intressen utan snarare byggbolagets. En följd av detta kan vara att det sätts en allt för låg månadsavgift då det underlättar försäljningen, och att månadsavgiften sedan måste höjas. En annan kan vara att det ingås ofördelaktiga avtal å föreningens vägnar. En sådan styrelse behöver emellertid inte beviljas ansvarsfrihet av föreningsmedlemmarna under följande årsmöte.[7][8]

Överlåtande av bostadsrätt, vanligen kallat "försäljning"[redigera | redigera wikitext]

Vid överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall ett avtal upprättas skriftligen och skrivas under av "säljaren" och "köparen", dvs. tidigare resp. senare innehavare. För att en överlåtelse skall vara giltig måste köparen beviljas medlemskap i föreningen, undantaget är exekutiv försäljning och tvångsförsäljning. Styrelsen har rätt att neka en köpare medlemskap i föreningen, men beslutet kan överprövas i Hyresnämnden. Den vanligaste orsaken till av medlemskap förnekas är för låg inkomst eller betalningsanmärkningar, men även andra skäl kan åberopas.[9][10][11] Vad för villkor som får finnas i stadgarna som förutsättning för inträde i föreningen är numera reglerat i bostadsrättslagen.[12] Vanligt är också att juridiska personer nekas medlemskap, då juridiska personer som medlemmar kan leda till att föreningen blir en oäkta bostadsrättsförening.

Det är vanligt att en köpare av en existerande bostadsrätt jämför bostadens storlek, attraktivitet och pris med liknande utbud på marknaden. Månadsavgiften är normalt en del av denna jämförelse. I månadsavgiften ingår kostnader för det gemensamma underhållet liksom kostnader för föreningens lån, vilka kan variera beroende på föreningens belåningsgrad och lånens räntesats.

Eventuell skillnad mellan "försäljningsbelopp" och det belopp som investerats vid anskaffandet av bostadsrätten ska innehavaren deklarera för taxering som realisationsvinst, med vissa avdrag. Även beräknat kapitalvärde på bostadsrätten kan vara föremål för bedömning av förmögenhet hos innehavaren.

Boendekostnader[redigera | redigera wikitext]

Marknadspriset på en bostadsrätt köpt i andra hand kan jämföras med det för en jämbördig ägarlägenhet. Månadskostnaden för eventuellt egna lån är därför jämförbara. Den samfälliga månadsavgiften för en ägarlägenhet består av lägenhetens del av yttre drift och underhåll. Månadsavgiften för en bostadsrätt inkluderar förutom lägenhetens del av yttre drift och underhåll också ränta på lägenhetens del av föreningens kollektiva lån. Månadsavgiften för en bostadsrätt blir därför i allmänhet betydligt högre än månadsavgiften för en ägarlägenhet.

Ombyggnad av bostadsrätt[redigera | redigera wikitext]

I tidigare bostadsrättslagar var inte ombyggnad något som reglerades eller som medgavs, då ombyggnader, om de gjordes, sköttes av föreningen.[13] Numera tillåts bostadsrättshavaren göra ombyggnader av sin lägenhet. Det är vanligt med avsättnng av ett mindre årligt belopp till en fond för underhåll och förnyelse för att tillräckliga medel ska finnas när behovet uppkommer, men rena ombyggnader kan gå utanför detta.

Sedan 2003 behöver man endast föreningens tillstånd för att göra ingrepp i bärande konstruktioner och för större förändringar i kök och våtrum.[14][15] Styrelsen får enligt bostadsrättslagen inte vägra att ge tillstånd för en åtgärd som inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.[16] En åtgärd kan vara till skada eller olägenhet utan att vara påtaglig och kan vara till skada eller olägenhet för en bostadsrättshavare men utan att för den sakens skull vara det för föreningen.

I andra länder[redigera | redigera wikitext]

Bostadsrätt motsvaras i Danmark av andelsbolig och i Norge av borett. Det finska begreppet asumisoikeus betyder bostadsrätt men är mer likt hyresrätt, medan asunto-osakeyhtiö ("bostadsaktiebolag"/"bostadsandelsbolag") är närmast den svenska modellen i funktion. Det som motsvarar bostadsrätt/bostadsrättsförening benämns vanligen housing cooperative på engelska, inte att förväxla med condominium som motsvarar den svenska ägarlägenheten.

Men i egenskap av den vanligaste upplåtelseformen för lägenheter, vilket bostadsrätt är i Sverige, motsvaras det inte alltid av en liknande upplåtelseform, utan ofta av något som närmare motsvarar ägarlägenheten, med variation från land till land.[källa behövs]

Vidare läsning[redigera | redigera wikitext]

  • Bostadsrättsboken, Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt. Telegram Bokförlag. 2006. Libris 10051005. ISBN 91-7738-723-6 

Noter[redigera | redigera wikitext]

  1. ^ [a b] ”Bostadsrättslag (1991:614)”. lagen.nu. 1991-05-30. https://lagen.nu/1991:614. Läst 2011-03-10. 
  2. ^ ”Styrelseinformation bostadsrättsföreningar”. fastighetspartner.se. 2009. http://www.fastighetspartner.se/styrelseinfo_brf.php. Läst 2011-03-10. 
  3. ^ ”Bobättre ordlista”. bobattre.se. 2009. http://www.bobattre.se/FaktaOrdlista.asp?Page=P05. Läst 2011-03-10. 
  4. ^ ”Justitedepartementet om ägarlägenheter”. http://www.government.se/sb/d/11132. Läst 2013-01-20. 
  5. ^ http://epubl.ltu.se/1402-1552/2010/024/LTU-DUPP-10024-SE.pdf Ägarlägenhet En jämförelse med bostadsrätt
  6. ^ [a b] ”Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt”. Colliers. 2009-11-06. http://www.colliers.se/admin/UploadFile.aspx?path=/UserUploadFiles/Fran_hyresratt_till_bostadsratt_svenska.pdf. Läst 2011-03-10. 
  7. ^ ”Boföreningar stämmer byggare på 130 miljoner”. Sydsvenskan. 2011-02-01. http://www.sydsvenskan.se/malmo/article1371711/Boforeningar-stammer-byggare-pa-130-miljoner.html. Läst 2011-03-01. 
  8. ^ ”Kostsamt arv i nybyggd bostadsrätt”. E24. 2012-03-03. http://www.e24.se/pengar/bostad/kostsamt-arv-i-nybyggd-bostadsratt_3335049.e24. Läst 2012-03-03. 
  9. ^ ”Bostadsrättsföreningen kan stoppa din inflyttning”. e24.se. 2008-12-13. http://www.e24.se/pengar24/bostad/bostadsrattsforeningen-kan-stoppa-din-inflyttning_911875.e24. Läst 2011-03-11. 
  10. ^ ”Kan man som bostadsrättsförening neka en köpare att köpa en lägenhet och i så fall i vilka fall kan man neka?”. Lawline. 2006-04-23. http://lawline.se/answers/724. Läst 2011-03-11. 
  11. ^ ”Bostadsrättsförening ej skadeståndsskyldig”. Juristassistans Stockholm. http://jurass.com/index.php?option=com_content&task=view&id=36&Itemid=25. Läst 2011-03-11. 
  12. ^ ”Bostadsrättslag (1991:614)”. Notisium. 1991-05-30. http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19910614.HTM#K2P1S1. Läst 2011-03-01. 
  13. ^ ”Bostadsrättslag (1971:479)”. Notisium. 1971-05-14. http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19710479.HTM. Läst 2011-03-01. 
  14. ^ ”SFS 2003:31 Lag om ändring i bostadsrättslagen(1991:614)”. Notisium. 2003-01-30. http://www.notisum.se/rnp/sls/sfs/20030031.PDF. Läst 2012-03-03. 
  15. ^ ”Ändringar i bostadsrättslagen”. Brf. Gärdan. 2003-01-30. http://www.brfgardan.com/lag_text/andring_bostadsrattlagen.htm. Läst 2012-03-03. 
  16. ^ ”Bostadsrättslag (1991:614)”. Notisium. 1991-05-30. http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19910614.HTM#K7P7S1. Läst 2012-03-03. 

Se även[redigera | redigera wikitext]