Bostadsrättsförening

Bostadsrättsförening, är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt.

En bostadsrättsförenings firma skall alltid utöver namnet på föreningen innehålla ordet "bostadsrättsförening", som kan förkortas till brf.

Bostadsrättsföreningen äger en eller flera fastigheter och är därmed fastighetsägare. Medlemmarna (bostadsrättshavarna) äger genom sitt medlemskap viss andel i föreningen. Den är kopplad till rätten att nyttja en viss lägenhet. De centrala bestämmelser om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt finns i bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar.

Till skillnad från en hyresrätt där man hyr är alltså bostadsrättshavaren indirekt delägare i fastigheten och har också rätt att mot betalning överlåta bostadsrätten till en annan person. Som medlem i bostadsrättsföreningen har man rösträtt på bostadsrättsföreningens årsmöte och väljer och är valbar till bostadsrättsföreningens styrelse.

Bostadsrättsavgiften finansierar gemensamt underhåll av fastigheten och de lån bostadsrättsföreningen eventuellt har tagit.

I en oäkta bostadsrättsförening härrör mindre är 60 % av de totala intäkterna från medlemmarna, beräknat enligt en särskild formel. Distinktionen är viktig av skattetekniska skäl för såväl föreningen som de individuella medlemmarna. En oäkta bostadsrättsförening anses ha ett alltför stort inslag av kommersiell fastighetsförvaltning för att den skall få åtnjuta de särskilda förmåner som äkta föreningar är garanterade.

Historik

Före 1930 "ägdes" lägenhet genom ägande av andel i bostadsförening eller aktier i bostadsaktiebolag. Bostadsrättsföreningar kunde bildas sedan den första bostadsrättslagen stiftades år 1930.

1 maj 2009 infördes upplåtelseformen ägarlägenhet. som på många sätt liknar en bostadsrätt, men som skiljer såg åt genom att lägenheter kan ägas genom direkt ägande.

Organisation

Lagen som reglerar bostadsrättsföreningens organisation är bostadsrättslagen. Exempel på andra lagar som påverkar bostadsrättsföreningen är Lagen om skydd mot olyckor, plan- och bygglagen och boverkets författningssamling, jordabalken och arbetsmiljölagen. Redovisning av räkenskapsåret sker enligt Årsredovisningslagen och en bostadsrättsförening är skyldig att upprätta en förvaltningsberättelse varje år. Berättelsen behöver dock inte registreras hos Bolagsverket.

Föreningens fastighet kan pantsättas liksom varje bostadsrätt, men vid pantsättning av en bostadsrätt upprättas inget pantbrev. I det senare fallet handlar det om individuella medlemmar som pantsätter sin lägenhet för att subventionera överlåtelsen e.d. Föreningen kan också gå i borgen för medlemmar med fastigheten som pant.

Fastighetens framtida underhållsbehov säkerställs med hjälp av avsättningar till reparationsfond och detta kapital brukar ofta betraktas som bundet eget kapital. Årliga avsättningsbelopp kan antingen beräknas som en viss procentsats av taxeringsvärdet, till exempel 1-3 procent beroende på fastighetens ålder, eller genom att upprätta en underhållsplan som periodiserar fastighetens flesta underhålls- och renoveringskostnader.

En bostadsrättsförening måste alltid ha en styrelse samt minst tre medlemmar. Om inte detta är fallet så måste föreningen träda i likvidation. När en bostadsrättsförening upphör och nettotillgångarna skall delas ut, fördelas de proportionellt utifrån de andelstal som fastställts i föreningens ekonomiska plan och som också legat till grund för fördelningen av insatser vid föreningens bildande.

En lägenhetsinnehavare, "bostadsrättsägare", äger inte utan nyttjar lägenheten. Bostadsrättslagen reglerar vad som får förändras, men ofta är det större ombyggnader och planförändringar som behöver godkännas av föreningens styrelse. Exempel på sådana är förflyttningar av viktiga funktioner såsom kök, badrum eller stamledningar till annan plats i lägenheten, eller ingrepp i fastighetens bärande konstruktion. Övriga åtgärder - som t ex byte av befintligt kök, förändringar av icke bärande väggar eller renoveringar av ytskikt - kan bostadsrättsinnehavaren normalt företa utan att kontakta styrelsen. Bostadsrättsinnehavaren tar också i och med sitt medlemskap i föreningen på sig ansvaret för att hålla sin bostad i gott skick och underhålla densamma, vilket t ex innebär att reparera eller byta ut fasta installationer i kök och badrum som blivit defekta genom slitage eller åldrande. Sådana åtgärder skall genomföras på ett fackmannamässigt sätt.

Det som lägenhetsinnehavaren ansvarar för kallas inre (underhåll), allt annat s.k. yttre (underhåll), ansvar medlemmarna gemensamt för genom föreningen. Ansvarsområdet på vissa underhållsobjekt, till exempel fönster och dörrar, uppdelas så att den delen som bör ha enhetlighet (att inte vara en störande bild) är yttre, medan det övriga ofta är inre. På liknande sätt dras även gränser avseende vattenledningar, avloppsledningar, elledningar och uteplatser. Denna uppdelning regleras normalt i föreningens stadgar, då tvister om gränsdragningen mellan ansvarsområdena är mycket vanliga.

Styrelsen får inte heller företa större ombyggnader eller förändringar utan godkännande från föreningsstämma. Lägenhetsinnehavarens inflytande utövas på föreningsstämma och beslut med majoritet bifalles. För vissa frågor krävs kvalificerad majoritet (3/4 eller 2/3). Före ett visst datum efter kalenderårets utgång ska styrelsen se till att ordinarie föreningsstämma äger rum. Om inte så kan en lägenhetsinnehavare begära att länsstyrelsen skall kalla till ordinarie föreningsstämma.

En bostadsrättsförening skall ha en ekonomisk plan som bland annat beskriver de närmast kommande årens behov av åtgärder och de ursprungliga insatserna för alla bostadsrätterna. Detta (insatserna) avgör bostadsrätternas andelstal samt storleken på det kapitaltillskott man får göra avdrag för då man säljer sin bostadsrätt. Riktlinjer för den ekonomiska planen utformas av Boverket.

Ekonomi

Bostadsrättsföreningar förvaltas enligt självkostnadsprincipen, vilket innebär att intäkter och kostnader skall hållas på en jämn nivå. Till skillnad från aktiebolag går bostadsrättsföreningar inte med vinst utan har som syfte att bereda medlemmarna boende till så låg kostnad som möjligt samtidigt som fastighetens värde skall bibehållas. Det är dock en svår ekvation och många bostadsrättsföreningar har svårt att göra avvägningen hur mycket nuvarande medlemmar skall betala för fastighetsunderhåll som till övervägande del gagnar framtida medlemmar.

Medlemsavgift

Det medlemmarna betalar till föreningen för sin nyttjanderätt, medlemsavgiften eller årsavgiften, bestäms efter hur stora kostnader föreningen har för sin förvaltning och hur stora övriga intäkter bostadsrättsföreningen har från exempelvis uthyrning av lokaler. Många föreningar försöker planera avgiftsnivån genom att budgetera för framtida kostnader i en underhållsplan. Det är dock vanligt med större oplanerade avgiftsförändringar till följd av omvärldsfaktorer som ändrade marknadspriser på el och olja.

En särskilt stor faktor för förändringar av avgiftsnivån är marknadsräntan på kapital. Under senare hälften av 2000-talet har drygt 30% av medlemsavgiften gått till att betala räntekostnader. Det gör att snabba ränteförändringar riskerar att påverka medlemmarnas avgifter till föreningen i hög grad, något som var aktuellt under finansoron 2008.

Genomsnittliga medlemsavgiften i Sverige har stigit från drygt 550 kronor till 590 kronor per kvadratmeter bostadsyta (BOA) mellan år 2005 och 2008.

Skuldsättning

En bostadsrättsförening finansieras vanligtvis av en kombination av eget kapital i form av insatser från medlemmarna samt långfristiga skulder till hypoteksinstitut. Soliditeten i bostadsrättsföreningar har i genomsnitt varit 40% under senare hälften av 2000-talet. Det är dock vanskligt att mäta soliditet i bostadsrättsföreningar eftersom fastigheterna sällan tas upp till marknadsvärde i balansräkningens anläggningstillgångar, framförallt gäller detta äldre bostadsrättsföreningar vars fastigheter har stigit kraftigt i värde sedan bildandet. I genomsnitt år 2007 var taxeringsvärdet två gånger större än de totala tillgångarna i balansräkningen. För bostadsrättsföreningar bildade efter 1993 var dock genomsnittet 80% av tillgångarna och för bostadsrättsföreningar bildade före 1935 hela 500%, det vill säga fem gånger större än bokfört värde.

Årsredovisning

Bostadsrättsföreningar lyder under Årsredovisningslagen och upprättar fullständig årsredovisning för varje räkenskapsperiod. Bostadsrättsföreningar har vanligtvis kalenderår som räkenskapsår, enbart 10% har andra räkenskapsperioder och då företrädesvis sista juni eller sista augusti. Till skillnad från aktiebolag är bostadsrättsföreningar inte skyldiga att lämna in sina årsredovisningar till Bolagsverket, förutom de bostadsrättsföreningar som enligt Årsredovisningslagen räknas som större företag. Bolagsverket får i dagsläget enbart in drygt 5% av Sveriges alla årsredovisningar. Till följd av detta finns det i dag flera privata initiativ som samlar in årsredovisningar från bostadsrättsföreningar för att göra dessa tillgängliga på marknaden.

Årsredovisningar från bostadsrättsföreningar skall alltid innehålla en förvaltningsberättelse, resultat- samt balansräkning och tillhörande noter. Årsredovisningen skall undertecknas av styrelsen och godkännas på ordinarie årsstämma. Det är mycket vanligt förekommande att årsredovisningen innehåller detaljerad information om hur många medlemmar bostadsrättsföreningen har, lägenhetsfördelning, större genomförda och planerade reparationer samt en förteckning av bostadsrättsföreningens alla långfristiga lån. Mindre vanligt är att årsredovisningen innehåller kassaflödesanalys samt nyckeltal för att följa föreningens förvaltning över tiden.

Bostadsrättsföreningar i Sverige

År 2010 fanns det över 28 000 registrerade bostadsrättsföreningar i Sverige. 8 000 av dessa var registrerade utan att vara fastighetsägare, exempelvis för att genom så kallat hembud få möjlighet att lägga bud på den hyresfastighet medlemmarna bor i.

Antal bostadsrättsföreningar per län

Län	Registrerade	Fastighetsägare
Blekinge län	218	178
Dalarnas län	734	589
Gotlands län	202	133
Gävleborgs län	557	487
Hallands län	433	296
Jämtlands län	515	375
Jönköpings län	723	623
Kalmar län	341	268
Kronobergs län	304	220
Norrbottens län	440	352
Skåne län	3895	2719
Stockholms län	10554	6683
Södermanlands län	789	652
Uppsala län	1113	908
Värmlands län	579	473
Västerbottens län	416	336
Västernorrlands län	493	442
Västmanlands län	733	569
Västra Götalands län	4123	2734
Örebro län	491	405
Östergötlands län	754	591

Nordiska motsvarigheter

I Norge finns motsvarande borettslag eller boligaksjeselskap, i Danmark andelsboligforeninger. I Finland ägs lägenheter i allmänhet genom bostadsaktiebolag (fi. asunto-osakeyhtiö), men numera finns också bostadsrättslägenheter (fi. asumisoikeusasunto) med bostadsrättsföreningar (fi. asumisoikeusyhdistys).

Externa länkar

• styrelseguiden.se
• tidningen BoRätt
• BRF-Registret
• bobattre.se
• sbc.se: bostadsrättsorganisationen SBC
• brfhemsidor.se: länkar till bostadsrättsföreningar

Se även

• Bostadsförening
• Oäkta bostadsrättsförening
• Ägarlägenhet