Hyreslagen

Hyreslagen är ett informellt men vedertaget namn för 12 kapitlet jordabalken (JB) (1970:994). Bestämmelserna reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, särskilt vid uthyrning av bostäder och lokaler.

12 kapitlet JB innehåller regler för såväl bostadslägenheter som lokaler och fritidsbostäder. I lagtexten används termen "lägenhet" för samtliga dessa upplåtelseformer.

Hyreslagen ska läsas tillsammans med 7 kapitlet JB, som innehåller allmänna bestämmelser om nyttjanderätter.

Historia

I 1734 års lag reglerades hyra i 16 kap. jordabalken, Om städsel, lego och fardag, samt 17 kap., Om afrad och afradsdag å landet, och hushyro i staden. Dessa kapitel innehöll bestämmelser om avtalstid (fardagar), rätt till nedsättning av hyra vid hyresvärdens försummelser, hyresgästens uppförande och uppsägning av avtal.

Hyresavtal reglerades även i olika nyttjanderättslagar fram till införandet av nuvarande hyreslagstiftning.

Hyresavtalet

Ett hyresavtal definieras i 1 § första stycket hyreslagen som upplåtelse av hus eller del av hus mot ersättning.

Upplåtelser utan ersättning (benefika nyttjanderätter) omfattas inte av hyreslagen utan regleras i 7 kap. JB. Inte heller arrende omfattas, utan regleras i 7–11 kap. JB. Enligt 1 § andra stycket kan även en mindre tomt ingå tillsammans med huset.

Hyresavtal saknar formkrav. Enligt 2 § första stycket ska avtalet dock vara skriftligt om någon av parterna begär det. Hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån: villkor som inskränker hyresgästens rättigheter är ogiltiga, såvida inte lagen uttryckligen tillåter undantag.

Om kraven i 1 § första stycket inte är uppfyllda tillämpas inte hyreslagen. I sådana fall gäller i stället 7 kap. JB och vid behov 8–11 kap. JB.

Hyrestid och uppsägning

Ett hyresavtal gäller som huvudregel tills vidare (3 § första stycket). Avtal kan också gälla för bestämd tid. När den tiden löper ut upphör avtalet. Har hyresförhållandet varat längre än nio månader krävs dock uppsägning (3 § andra stycket).

Ett tidsbestämt avtal förlängs om det inte sägs upp trots att det krävs, eller om hyresgästen fortsätter att använda lägenheten en månad efter hyrestidens slut utan att hyresvärden har begärt avflyttning (3 § tredje stycket).

Uppsägningstiderna regleras i 4 och 5 §§ hyreslagen:

Bostäder: tre månader.
Lokaler: nio månader.

För tidsbestämda avtal:

Lokaler: upp till två veckor (en dag), två veckor–tre månader (en vecka), tre–nio månader (tre månader), längre än nio månader (nio månader).
Bostäder: upp till två veckor (en dag), två veckor–tre månader (en vecka), längre än tre månader (tre månader).

Parterna får avtala om längre, men inte kortare, uppsägningstider.

Uppsägningen ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader (8 §). Om hyresgästen säger upp avtalet får uppsägningen vara muntlig om hyresförhållandet varat kortare än tre månader.

En bostadshyresgäst har alltid rätt att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid, oavsett vad som står i avtalet (5 §).

För lokaler gäller de allmänna uppsägningstiderna. Därutöver finns särskilda regler om villkorsändring och avflyttning.

Villkorsändring (lokaler)

Uppsägning för villkorsändring ska göras skriftligen (7 §). De nya villkoren ska anges (58 § och 58 a §). Om hyresvärden säger upp avtalet ska det framgå att hyresgästen kan vända sig till Hyresnämnden för medling.

Om kraven inte uppfylls är uppsägningen ogiltig.

En ny hyra är alltid oskälig om den är högre än marknadshyran (57 a §). I sådant fall ska skadestånd betalas. Detta system kallas indirekt besittningsskydd.

Avflyttning (lokaler)

Ett lokalhyresavtal kan sägas upp för avflyttning. När hyresgästen säger upp avtalet gäller reglerna i 8 §. Om hyresvärden säger upp avtalet blir bestämmelserna om indirekt besittningsskydd i 56–60 §§ tillämpliga.

Besittningsskydd

En bostadshyresgäst har direkt besittningsskydd enligt 46 §. Det innebär att hyresgästen nästan alltid har rätt till förlängning av avtalet när det sagts upp. Undantagen finns i 46 § första stycket punkterna 1–10. Ett undantag är om hyresrätten blivit förverkad enligt 42 §, det vill säga om avtalet får sägas upp i förtid på grund av avtalsbrott.

En lokalhyresgäst har i stället indirekt besittningsskydd enligt 56–60 §§. Det innebär rätt till skadestånd i vissa fall enligt 57 §. Enligt 58 b § första stycket ska skadeståndet alltid motsvara minst en årshyra. Enligt andra stycket ska hyresgästen dessutom ersättas för annan ekonomisk förlust som uppsägningen orsakar, dock bara i skälig omfattning.

Hyressättning och villkor

Hyreslagens 53–55 §§ reglerar hyressättning för bostadslägenheter. Huvudregeln är att en hyra är skälig om den är i nivå med bruksvärdet för likvärdiga lägenheter. I första hand bedöms bruksvärdet som den hyra som är framförhandlad enligt hyresförhandlingslagen.

Vid uthyrning av en bostadslägenhet i andra hand har en hyresgäst rätt att få tillbaka eventuell överhyra. Ansökan ska göras senast tre månader efter att hyresgästen flyttat och får maximalt avse tolv månader bakåt i tiden.

I 12 kap. 65 § anges att den som uppställer villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt kan dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall utdöms inget straff. Är brottet grovt kan fängelse i högst två år följa.

Lägenhetens skick

En lägenhet ska på tillträdesdagen vara i sådant skick att den enligt ortens allmänna uppfattning är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (10 §).

Hyresvärden ska hålla lägenheten i detta skick under hela hyrestiden (15 §). Uppkommer skada under hyrestiden gäller 11 §, och hyresgästen kan åberopa de påföljder som anges där, förutsatt att skadan inte vållats av hyresgästen själv (16 §).

En bostadslägenhet måste dessutom uppfylla kraven på lägsta godtagbara standard (18 a §):

uppvärmning
varm- och kallvatten
avlopp för spillvatten
utrustning för personlig hygien
elektrisk ström
utrustning för matlagning
tillgång till förråd
tillgång till utrustning för hushållstvätt
inga brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden

Uppfyller inte lägenheten LGS kan hyresgästen begära ett upprustningsföreläggande hos hyresnämnden.

Se även

Referenser

Externa länkar

12 kap. Jordabalken (1970:994)