Hyresregleringar i Sverige

Från Wikipedia
Hoppa till: navigering, sök

Hyresregleringar i Sverige är regleringar av avtalsfrihetenbostadsmarknaden i Sverige, vilket innebär att hyresnivån inte får sättas fritt. Regleringen sker sedan 1968 i form av bruksvärdessystemet. Innan dess tillämpades Hyresregleringslagen åren 1942-1975.

Bruksvärdeshyra[redigera | redigera wikitext]

Bruksvärdeshyra är det lagstadgade hyressättningssystem som används i dag och som innebär att hänsyn tas till fastighetens och lägenhetens standard, utrustning i lägenheten och i gemensamma utrymmen som tvättstugor, trapphus och gårdar. Närhet till centrum, affärer, förskolor och goda kommunikationer, men också områdets image och rykte vägs in när hyran förhandlas fram av ombud för fastighetsägare (Fastighetsägarna) och hyresgästerna (Hyresgästföreningen). Kvalitetshyra är en utveckling av bruksvärdessystemet där ytterligare kvalitetsfaktorer mäts och vägs in i förhandlingsarbetet.

Historik[redigera | redigera wikitext]

Hyresavtalet, d.v.s. avtal om nyttjande av hus eller del av hus, tillkom i och med att staden (lat civitas, urb) uppstod. Civilisationen och städerna uppstod i och med konungen Hammurabi i det dåtida Babylon (nuvarande Irak), sannolikt mellan cirka 1792 och 1750 f Kr. Hammurabi lag är den första kända lagstiftningen, där staden blev en förutsättning för domstolar inrättades utomhus på stadens torg och med en offentlighetsprincip där rättegångarna skedde öppet inför stadsmedborgarna (lat civis). Hammurabi skilde mellan tre sociala klasser. Awilum, den frifödda mannen som hade alla offentliga uppdrag, men straffades mycket hårdare om denne missbrukade sitt uppdrag eller sin ställning, vilket ansågs straffrättsligt vara en försvårande omständighet. Muskenum, som bestod av t.ex. köpmän, lärare, jordbrukare, arbetare, hantverkare, och verkade i allmänhet ha en liknande ställning som awilum men straffades inte lika hårt. Wardum, slavarna utgjorde slavägarens egendom och var därför undantagna från krigstjänst. Hammurabi införde sociala skyddslagar[1] för de lägre klasserna. I Hammurabis lag 78 § framgår att "om en man som är legotagare, har betalt sin huslega fullt ut till för ett åt till husets ägare, och husets ägare tillsagt legotagaren att avflytta innan legotiden har löpt ut, då skall husets ägare betala tillbaka till legotagaren av det silvret som legotagaren har givit till honom, därför att han har krävt att legotagaren skall avflytta i förtid innan legotiden hade löpt ut". Civilisationen förutsätter urbana samhällen och en agrikultur utanför städerna som förser städerna med livsmedel, samt lagar, domstolar och offentliga rättegångar.

Manchesterliberalismens och industrisamhällets bostadselände med överbefolkade bostadslägenheter och urusla sanitära förhållanden i de växande städernas arbetarområden under mitten av 1800-talet har beskrivits av författare som t.ex. Charles Dickens och Per Anders Fogelström. Det förekom en trångboddhet som kunde innebära att en stor familj disponerade ett enda rum med någon primitiv plats för matlagning och ändå måste dela utrymmet med ytterligare några inneboenden för att klara hyran. Sådant synes ha varit rätt vanligt i de större städerna under 1800-talet. Tidvis skärptes förhållandena av perioder med bostadsbrist, då många människor över huvud taget inte hade någonstans att bo.

År 1905 la lagberedningen fram sitt betänkande med förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m.m. Den 29 maj 1906 tillträdde riksdagsledamoten av första kammarens majoritetsparti generaldirektören Arvid Lindman statsministerposten. Lindman hade gjort sig känd som en synnerlig driftig och framgångsrik företagsledare och som en relativt moderat högerman. Högerministären Lindman lämnade till 1907 års riksdags andra kammare proposition nr 9 med förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m.m. "Hyreslagen" återfanns i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s 1) om nyttjanderätt till fast egendom m.m. 3 kap. "Hyreslagen" var mycket bristfällig, men det var ändå ett uttryck för högerregeringens ökade intresse för hyresmarknaden. Hyreslagen angav regler för hur inbetalning av hyran skulle gå till, och innehöll regler för uppsägningar och underhåll. Denna liberala hyreslagen var diapositiv, och inga paragrafer var indispositiva. Fastighetsägarna i Stockholm, med den nya hyreslagen som förevändning, höja hyrorna ännu några procent. Under tidsperioden 1895-1915 ökade lönerna med mellan 65-70 procent, och hyrorna med 80 procent. Samtidigt ökade byggkostnaderna med 40 procent. Detta ledde till att fastighetsvärdet i de gamla fastigheterna ökade med 60 procent. År 1910 betalade stockholmarna i genomsnitt 20 procent av den disponibla inkomsten i hyra. Arbetarna betalade 27 procent. Pensionärerna däremot fick betala hela 40 procent av sin pension i hyra. En effekt blev att inneboendesystemet ökade. Det var de redan fattiga[2] och redan mycket trångbodda som var tvungna att ta emot inneboenden. Fattigdomen och de höga mat- och hyreskostnaderna gjorde att den fattiga befolkningen fick sänka sin boendestandard. De redan fattiga fick flytta till bostäder som de hade råd med. Människornas nöd utnyttjades grovt. År 1912 tillsattes en kommission om hur man kan hantera den utbredda bostadslösheten, där kommunerna fick statliga krediter för att bygga nödbostäder. Nödbostäderna var många. Ett var nödbostäderna i Tideliusområdet på söder i Stockholm. Polishusets gymnastiksal, och de Siewertska kasernerna vid Katarina kyrka användes som nödbostäder långt in på 1920-talet. År 1914[3] utbröt kriget i Europa. Dyrtid, ransoneringar och krigsmobilisering blev följden i Sverige. Hyreshöjningarna ökade oroväckande. Fastghetsägarna ville ha kompensation för dyrtiden, inte minst för det dyrare bränslet som skulle betalas med höjda hyror. När första världskriget bröt ut i Europa avstannade också bostadsbyggandet.

En möjlighet gavs för städer att inrätta "...en eller flera hyresnämnder med uppgift att medla i ... hyrestvister mellan husägare och hyresgäster infördes 1916 genom införandet av en särskild förordning (1916:131) om medling i vissa hyrestvister, vilken trädde i kraft den 17 maj 1916. Genom 1917 års lag (1917:219) mot oskälig hyresstegring, vilken i kraft den 26 maj 1917 blev det obligatoriskt för städer, köpingar och municipalsamhällen med mer än 5 000 invånare att inrätta särskilda hyresnämnder.

Bruksvärdessystemet som infördes 1968[4] handlar om hur en eventuell rättslig prövning av en hyrestvist ska gå till. För att bedöma hyrans skälighet ska hyreskravet för bostadslägenheten (prövningslägenheten) i fråga jämföras med hyran för andra likvärdiga jämförelselägenheter. Bruksvärdessystemet kom till för att, vid hyresregleringslagens (1942:429) avskaffande, skydda bostadshyresgästens direkta besittningsrätt, särskilt i bristorter. Det hade som syfte att göra det möjligt att övergå till en marknadsmässig utveckling av hyrorna. Jämförelsehyran skulle sökas bland de högsta hyrorna för bruksvärdesmässigt likvärdiga lägenheter på orten, enstaka topphyror undantagna. Den skulle inte sökas bland genomsnittshyrorna då man ansåg att detta skulle konservera hyresstrukturen och ”motverka en önskvärd rörlighet i hyressättningen”.[5] Bruksvärdessystemet som sådant hade således inte som syfte att dämpa hyresutvecklingen, dess syfte var att trygga besittningsrätten.[6] Dock hade man förutsatt att allmännyttans självkostnadsbestämda hyror, genom att dessa bostadsföretag i praktiken var de dominerande byggherrarna, skulle bli vägledande och därmed fungera styrande och återhållande på den allmänna hyresnivån. Vid den översyn som senare gjordes framkom att det var tveksamt om de i rättstillämpningen givits den prisledande funktion som avsetts, och som enligt lagutskottet[7] ansetts nödvändig som spärr mot en opåkallad höjning av den allmänna hyresnivån.[8] Från 1974 lagfästes därför att hyresprövningar i alla lägen (inte bara i bristorter) i första hand skulle göras genom en jämförelse med (”främst skulle beakta”) hyrorna i det allmännyttiga hyresbeståndet.[9]

Från och med den 1 januari 2011 gäller ny lagstiftning som innebär nya villkor för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Samtidigt införs nya regler för hyressättningen. De kommunala bostadsföretagen ska inte längre ha en hyresnormerande roll. I stället ska kollektivt förhandlade hyror - oavsett avtalsparter - vara normerande vid en prövning av en hyras skälighet.[10]

Diskussion om bruksvärdessystem kontra marknadshyra[redigera | redigera wikitext]

I Sverige förekommer sedan en lång tid en diskussion om hyreslagstiftningen i form av bruksvärdessystemet, och om alternativet i form av marknadshyra, där hyressättningen är fri eller åtminstone betydligt mindre reglerad i lag. En av de främsta förespråkarna för bruksvärdessystemet är Hyresgästföreningen, medan många privata fastighetsägare och byggbolag förordar marknadshyra.

Diskussionen om bruksvärdessystem kontra marknadshyra är en del av en bredare bostadspolitisk diskussion, som även innefattar allmännyttan, bostadssubventioner, fastighetsskatter, regleringar kring byggande, hur kommuner bör förvalta sitt innehav av mark som går att bebygga, och andra frågor. Mycket av den svenska bostadspolitiska diskussionen tar sitt fokus på hur bostadsbristen i storstäderna, inte minst i Stockholmsområdet, bör hanteras.

Argument för bruksvärdessystemet och hyresreglering[redigera | redigera wikitext]

Förespråkarna för bruksvärdesysstemet anser att detta, i kombination med en stor allmännytta, är en integrerad del av den svenska bostadspolitiken. Denna bygger på idén om en bra bostad som en social rättighet, och därför också har aett rättviseperspektiv. Tanken är att en likvärdig bostad ska ha likvärdig hyra.[11] Exempelvis är Hyresgästföreningens målsättning att "alla ska ha rätt till en god bostad till rimlig kostnad".[12]

Bostadslägenhernas hyra bestäms enligt den svenska modellen efter hyresförhandlingar mellan fastighetsägaren och hyresgästföreningen i en förhandlingsöverenskommelse[13]. Hyran skall vara skälig i förhållande till bostadslägenhetens bruksvärde[14]. Hyreslagen[15] är en social skyddslagstiftning för att ge den som hyr och bor i bostadslägenheten ett socialt skydd mot oskäliga hyror. Besittningsskyddet är socialt grundat där man som bostadshyresgäst skall ha ett social besittningsskydd, och inte behöva avflytta från sin bostad när bostadsbristen är stor. Fastighetsägarna har därför primärt ett socialt ansvar gentemot sina hyresgäster, att dessa inte ställs ut på gatan. Ytterst vilar det sociala ansvaret för sina kommunmedborgare som bor i kommunen att dessa inte ställs ut på gatan[16]. Hjälpen ska anpassas efter individens särskilda individuella behov.

Förespråkare för hyreslagstiftningen brukar påpeka att siffror från SCB visar att det finns ett betydande andel hushåll med lägre inkomst i Stockholm, Göteborg och Malmö, som skulle ha svårt att klara väsentliga hyreshöjningar, vilket förmodas vara konsekvensen av införandet av marknadshyror. Enligt en bedömning som Hyresgästföreningen gjorde 2008 skulle omkring 50 000 hushåll tvingas flytta om marknadshyra infördes.[17] Sextio procent (60 %) av de hyresgäster som hyr sin bostadslägenhet måste avflytta, om hyran stiger med 3000 kronor[18].

Argument mot bruksvärdessystemet och för marknadshyra[redigera | redigera wikitext]

Förespråkarna för marknadshyra brukar anse att hyreslagstiftningen inte är ekonomiskt effektiv, att de inte uppfyller de mål som de påstås finnas till för och att en omfattande "svarthandel" med hyreskontrakt i storstäderna är ett bevis för att systemet inte fungerar.

I bruksvärdessystemet sätts hyrorna, enkelt uttryckt, som om marknaden vore i jämvikt även när stor bostadsbrist råder. Samtidigt kan hyresnivån i mindre eftertraktade områden bli högre än vad den hade varit vid marknadshyror. Som följd av att fler människor vill och kan bo i eftertraktade områden, minskar antalet lediga lägenheter där och bostadsköer uppstår. Hyreskontrakten får därför ett de facto-värde. Under 2009 lämnade Konkurrensverket in ett betänkande där man föreslog ett förbud mot kommunal bestämning av hyra, och ett närmande mot marknadshyra, i enlighet med EU-lagstiftningen.[19] I samband med en utredning[fotnot behövs] inför förslag på ny lagstiftning om villkor för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag kom man[vem?] fram till att bruksvärdeshyran skulle vara kvar. Utredningen som låg till grund för den nya lagen utarbetades i nära samarbete med parterna på bostadsmarknaden: Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och de allmännyttiga bostadsföretagens branschorganisation SABO.[10] Det huvudsakliga argumentet var att bruksvärdessystemet ansågs vara den bäst fungerande hyressättningen för att parterna fortsatt skulle kunna förhandla på likvärdiga villkor.[20]

Kritiker menar att trots att det sociala syftet med bruksvärdessystemet var att även människor med lägre inkomster skulle få möjlighet att bo i eftertraktade områden, så har det inte skett i någon större utsträckning. Istället verkar systemet som en bostadsrabatt för höginkomsttagare i Stockholm[21].

Statens offentliga utredningar[redigera | redigera wikitext]

  • 1938:22 Betänkande med förslag till reformerad hyreslagstiftning. Hyreslagstiftningskommitén. Justitiedepartementet (279 s)
  • 1961:47 Reviderad hyreslag. Hyreslagskommittén, Justitiedepartementet (247 s)
  • 1966:14 Ny hyreslagstiftning. Hyreslagstiftningssakunniga. Justitiedepartementet (479 s)
  • 1966:15 Undersökning angående hyressplittringen på uppdrag av hyreslagstiftningssakunniga utförd av statistiska centralbyråns utredningsinstitut. Justitiedepartementet (210 s)
  • 1974:17 Solidarisk bostadspolitik. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna. Bostadsdepartementet (484 s)
  • 1974:18 Solidarisk bostadspolitik. Bilagor. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna. Bostadsdepartementet (693 s)
  • 1974:32 Solidarisk bostadspolitik. Följdfrågor. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna. Bostadsdepartementet (162 s)
  • 1976:60 Hyresrätt 1. Förhandlingsordningar på bostadsmarknaden m m. Hyresrättsutredningen. Justitiedepartementet (152 s)
  • 1981:77 Hyresrätt 3. Bruksvärde, hyresprocess m m. Hyresrättsutredningen. Justitiedepartementet (497 s)
  • 1991:86 Ny hyreslag. Delbetänkande av 1989 års hyreslagskommitté. (306 s)
  • 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna. Utredningen om allmännyttans villkor. (585 s)
  • 2008:47 Frågor om hyra och bostadsrätt. Delbetänkande av hyreslagsutredningen (245 s)
  • 2009:35 Moderna hyreslagar. Slutbetänkande av Hyreslagsutredningen (258 s)

Bibliografi[redigera | redigera wikitext]

  • Ahlmark, Sigurd, Den nya hyreslagstiftningen. Kommenterande redogörelse för lagarna av den 22 juni 1939, Fritzes, Stockholm 1939 (207 s)
  • Andersson, Roger, Bo Bengtsson & Gunnar Myrberg (red), Mångfaldens dilemman. Boendesegregation och områdespolitik, Gleerups Utbildning, Malmö 2016 (200 s) ISBN 9789140692115
  • Bengtsson, Bertil, Richard Hager & Anders Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl, Institutet för rättsvetenskaplig forskning nr 98, Norstedts juridik, Stockholm 2013 (380 s) ISBN 978-91-39-20613-2
  • Berg, Folke & Bo Sederblad, Hyresrätt. Hyreslagen med sidoförfattningar & kommentar, 2 uppl, Norstedts gula bibliotek, Norstedt, Stockholm 1978 (287 s) ISBN 91-1-787032-1
  • Bergström, Kurt (red), Lag med vissa ändrade bestämmelser mot oskälig hyresstegring m.m. av den 14 juni 1918 jämte förklaringar, normalinstruktion för hyresnämnd, normalstadga för bostadsförmedling, formulär och blanketter, Svenska stadsförbundets skriftserie nr 13, Svenska stadsförbundet, Stockholm 1918 (132 s)
  • Christensen, Anna, Hemrätt i hyreshuset. En rättsvetenskaplig studie av bostadshyresgästens besittningsskydd, Juristförlaget, Stockholm 1994 (405 s) ISBN 91-7598-668-X
  • Gad, Ulf & Hans-Olov Stark, Hyresregleringen. Kommentar till lagen om hyresreglering m.m, 4 uppl Herman Zetterberg, Norstedts gula bibliotek, Norstedts & Söner, Stockholm 1969 (215 s)
  • Hansson, Ingemar & Bengt Turner, Bostäder och samhällsekonomi, 2 uppl, Tillämpad samhällsekonomi nr 1, LiberLäromedel, Lund 1980 (143 s) ISBN 91-40-30309-8
  • Hedfeldt, Erik, Hans-Fredrik Ringdén & Carl Hamilton, Hyresreglering och besittningsskydd, Norstedt, Stockholm 1959 (421 s)
  • Holmqvist, Leif & Rune Thomsson, Hyreslagen. En kommentar, 11 uppl, Norstedts blå bibliotek, Norstedts juridik, Stockholm 2015 (886 s) ISBN 9789139113928
  • Johansson, Ralph & Björn Karlberg, Bostadspolitiken, Publica, LiberFörlag, Stockholm 1979 (184 s) ISBN 91-38-04821-3
  • Lagberedningens förslag till Jordabalk I. Förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m. m. Stockholm 1905 (431 s)
  • Larsson, Nils, Stieg Synnergren & Christina Wahlström, Bostadshyresavtal i praktiken, 4 uppl, Norstedts juridik, Stockholm 2014 (331 s) ISBN 9789139114130
  • Lejman, Fritjof, Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, Institutet för rättsvetenskaplig forskning nr 87, Norstedt, Stockholm 1976 (450 s) ISBN 91-1-767011-X
  • Lejman, Fritjof, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, Skrifter utgivna av Juridiska fakulteten i Lund nr 12, Gleerup, Lund 1951 (271 s)
  • Rittri, Bror, Bruksvärdeshyra. Lagregler och praxis med analys av LGS-begreppet i bostadssaneringslagen av Jonas Arvidsson, Norstedt, Stockholm 1985 (350 s) ISBN 91-1-847881-6
  • Skarstedt, Sigfrid & Seve Ekberg, Lagen om nyttjanderätt till fast egendom av den 14 juni 1907 m.fl. författningar med förklarande anmärkningar, 3 uppl, Nya jordabalken, Norstedt, Stockholm 1941 (546 s)
  • Sundell, Jan-Olof, Tysk påverkan på svensk civilrättsdoktrin 1870-1914, Rättshistoriskt bibliotek nr 44, Institutet för rättshistorisk forskning, Stockholm 1987 (382 s) Ak avh
  • Sydow, Ernst F N von, Om hyresaftal rörande fast egendom, enligt romersk och svensk rätt, Avd. för rätts- och statsvetenskap, Lunds universitets årsskrift nr 19 (1882-83) Lund, 1884 (143 s) Ak avh
  • Turner, Bengt, Hyror och hyrespolitik i Sverige, Meddelande Statens institut för byggnadsforskning nr 83:8, Statens institut för byggnadsforskning, Gävle 1983 (87 s) ISBN 91-540-9156-X
  • Victorin, Anders, Kollektiv hyresrätt, Institutet för rättsvetenskaplig forskning nr 103, Norstedt, Stockholm 1980 (403 s) ISBN 91-1-807091-4
  • Walin, Gösta, Allmänna hyreslagen. Lagen om makars bostad m.m. med kommentarer, 5 uppl, Norstedts gula bibliotek, Norstedts & Söner, Stockholm 1969 (299 s)
  • Westerlind, Peter, Kommentar till jordabalken 7 kap., Norstedts blå bibliotek, Norstedt, Stockholm 1984 (427 s) ISBN 91-1-847032-7
  • Wilhelmsson, Thomas, Social civilrätt Om behovsorienterade element i kontraktsrättens allmänna läror, Lakimiesliiton kustannus (Juristförbundet), Helsinki 1987 (226 s) ISBN 951-640-323-9

Lagar[redigera | redigera wikitext]

Upphävda[redigera | redigera wikitext]

Se även[redigera | redigera wikitext]

Referenser[redigera | redigera wikitext]

  1. ^ jämför Emanuel Ring, Israels sociala lagstiftning, Vict. Pettersons bokind. (i distr.), Stockholm 1922 (515 s) ak avh
  2. ^ Barbara W Tuchman, Det stolta tornet. Världen före första världskriget: 1890-1914, sv övers Hans Granqvist, Forum, Stockholm 1966 (482 s)
  3. ^ Barbara W Tuchman, Augusti 1914, sv övers Claes Gripenberg, Forum, Stockholm 1963 (511 s)
  4. ^ prop. 1968:91
  5. ^ prop. 1968:91 Bih. A s. 53-54
  6. ^ prop. 1968:91 Bih. A s. 188
  7. ^ LU 1973:13, s. 55 – 56
  8. ^ Se prop. 1974:150, s. 471. Se även SOU 2000:33, s. 33 – 35.
  9. ^ Boverket - Den kommunala allmännyttans historia – Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38), Eva Hedman, Karlskrona 2008 [1]
  10. ^ [a b] https://web.archive.org/web/20100409051205/http://www.regeringen.se/sb/d/13033 Förslag för en förbättrad bostadsmarknad
  11. ^ Vi förhandlar din hyra, Hyresgästföreningen, läst 2014-08-25
  12. ^ Våra viktigaste mål, Hyresgästföreningen, läst 2014-08-25
  13. ^ Hyresförhandlingslagen (1978:304) 21 §
  14. ^ Jordabalken (1970:994) 12 kap. 55 §
  15. ^ Jordabalken (1970:994) 12 kap.
  16. ^ Socialtjänstlagen (2001:453) (SoL) 2 kap. 1 §
  17. ^ "Drygt 50 000 hushåll kan tvingas flytta", debattartikel av Hyresgästföreningens ordförande 2008-09-07
  18. ^ Svensk Fastighetsförmedlings Bobarometer 2015
  19. ^ EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38), yttrande från Konkurrensverket 2008-08-25
  20. ^ Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler, Proposition 2009/10:185
  21. ^ Christer Jansson, Fastighetsägarna. ”Hyresregleringen gynnar de rika”. Dagens Nyheter (debattartikel). http://www.dn.se/debatt/hyresregleringen-gynnar-de-rika-1.392127. Läst 22 september 2010.