Hyresregleringar i Sverige

Från Wikipedia
Hoppa till: navigering, sök

Hyresregleringar i Sverige är regleringar av avtalsfrihetenbostadsmarknaden i Sverige, vilket innebär att hyresnivån inte får sättas fritt. Regleringen sker sedan 1968 i form av bruksvärdessystemet. Innan dess tillämpades Hyresregleringslagen åren 1942-1975.

Bruksvärdeshyra[redigera | redigera wikitext]

Bruksvärdeshyra är det lagstadgade hyressättningssystem som används i dag och som innebär att hänsyn tas till fastighetens och lägenhetens standard, utrustning i lägenheten och i gemensamma utrymmen som tvättstugor, trapphus och gårdar. Närhet till centrum, affärer, förskolor och goda kommunikationer, men också områdets image och rykte vägs in när hyran förhandlas fram av ombud för fastighetsägare (Fastighetsägarna) och hyresgästerna (Hyresgästföreningen). Kvalitetshyra är en utveckling av bruksvärdessystemet där ytterligare kvalitetsfaktorer mäts och vägs in i förhandlingsarbetet.

Historik[redigera | redigera wikitext]

År 1905 lade lagberedningen fram sitt betänkande med förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m.m. Den 29 maj 1906 tillträdde Arvid Lindman statsministerposten. Regeringen lämnade till 1907 års riksdags andra kammare proposition nr 9 med förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m.m. "Hyreslagen" återfanns i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s 1) om nyttjanderätt till fast egendom m.m. 3 kap. Hyreslagen angav regler för hur inbetalning av hyran skulle gå till, och innehöll regler för uppsägningar och underhåll. Denna liberala hyreslagen var diapositiv, och inga paragrafer var indispositiva.

Första världskriget innebar dyrtid, ransoneringar och krigsmobilisering. Fastighetsägarna ville ha kompensation för dyrtiden, inte minst för det dyrare bränslet som skulle betalas med höjda hyror. En möjlighet gavs för städer att inrätta "...en eller flera hyresnämnder med uppgift att medla i ... hyrestvister mellan husägare och hyresgäster infördes 1916 genom införandet av en särskild förordning (1916:131) om medling i vissa hyrestvister, vilken trädde i kraft den 17 maj 1916. Genom 1917 års lag (1917:219) mot oskälig hyresstegring, vilken i kraft den 26 maj 1917 blev det obligatoriskt för städer, köpingar och municipalsamhällen med mer än 5 000 invånare att inrätta särskilda hyresnämnder.

Bruksvärdessystemet som infördes 1968[1] handlar om hur en eventuell rättslig prövning av en hyrestvist ska gå till. För att bedöma hyrans skälighet ska hyreskravet för bostadslägenheten (prövningslägenheten) i fråga jämföras med hyran för andra likvärdiga jämförelselägenheter. Bruksvärdessystemet kom till för att, vid hyresregleringslagens (1942:429) avskaffande, skydda bostadshyresgästens direkta besittningsrätt, särskilt i bristorter. Det hade som syfte att göra det möjligt att övergå till en marknadsmässig utveckling av hyrorna. Jämförelsehyran skulle sökas bland de högsta hyrorna för bruksvärdesmässigt likvärdiga lägenheter på orten, enstaka topphyror undantagna. Den skulle inte sökas bland genomsnittshyrorna då man ansåg att detta skulle konservera hyresstrukturen och ”motverka en önskvärd rörlighet i hyressättningen”.[2] Bruksvärdessystemet som sådant hade således inte som syfte att dämpa hyresutvecklingen, dess syfte var att trygga besittningsrätten.[3] Dock hade man förutsatt att allmännyttans självkostnadsbestämda hyror, genom att dessa bostadsföretag i praktiken var de dominerande byggherrarna, skulle bli vägledande och därmed fungera styrande och återhållande på den allmänna hyresnivån. Vid den översyn som senare gjordes framkom att det var tveksamt om de i rättstillämpningen givits den prisledande funktion som avsetts, och som enligt lagutskottet[4] ansetts nödvändig som spärr mot en opåkallad höjning av den allmänna hyresnivån.[5] Från 1974 lagfästes därför att hyresprövningar i alla lägen (inte bara i bristorter) i första hand skulle göras genom en jämförelse med (”främst skulle beakta”) hyrorna i det allmännyttiga hyresbeståndet.[6]

Från och med den 1 januari 2011 gäller ny lagstiftning som innebär nya villkor för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Samtidigt införs nya regler för hyressättningen. De kommunala bostadsföretagen ska inte längre ha en hyresnormerande roll. I stället ska kollektivt förhandlade hyror - oavsett avtalsparter - vara normerande vid en prövning av en hyras skälighet.[7]

Bruksvärdessystem kontra marknadshyra[redigera | redigera wikitext]

Främsta förespråkarna för bruksvärdessystemet är Hyresgästföreningen, medan många privata fastighetsägare och byggbolag förordar marknadshyra.

Diskussionen om bruksvärdessystem kontra marknadshyra är en del av en bredare bostadspolitisk diskussion, som även innefattar allmännyttiga bostadsföretag, bostadssubventioner, fastighetsskatter, regleringar kring byggande, hur kommuner bör förvalta sitt innehav av mark som går att bebygga, och andra frågor. Mycket av den svenska bostadspolitiska diskussionen tar sitt fokus på hur bostadsbristen i storstäderna, inte minst i Stockholmsområdet, bör hanteras.

Förespråkarna för bruksvärdesysstemet bygger på idén om en bra bostad som en social rättighet, och därför också har ett rättviseperspektiv. Tanken är att en likvärdig bostad ska ha likvärdig hyra.[8] Exempelvis är Hyresgästföreningens målsättning att "alla ska ha rätt till en god bostad till rimlig kostnad".[9]

Förespråkarna för marknadshyra brukar anse att hyreslagstiftningen inte är ekonomiskt effektiv, att de inte uppfyller de mål som de påstås finnas till för och att en omfattande "svarthandel" med hyreskontrakt i storstäderna är ett bevis för att systemet inte fungerar.

Statens offentliga utredningar[redigera | redigera wikitext]

  • 1938:22 Betänkande med förslag till reformerad hyreslagstiftning. Hyreslagstiftningskommitén. Justitiedepartementet (279 s)
  • 1961:47 Reviderad hyreslag. Hyreslagskommittén, Justitiedepartementet (247 s)
  • 1966:14 Ny hyreslagstiftning. Hyreslagstiftningssakunniga. Justitiedepartementet (479 s)
  • 1966:15 Undersökning angående hyressplittringen på uppdrag av hyreslagstiftningssakunniga utförd av statistiska centralbyråns utredningsinstitut. Justitiedepartementet (210 s)
  • 1974:17 Solidarisk bostadspolitik. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna. Bostadsdepartementet (484 s)
  • 1974:18 Solidarisk bostadspolitik. Bilagor. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna. Bostadsdepartementet (693 s)
  • 1974:32 Solidarisk bostadspolitik. Följdfrågor. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna. Bostadsdepartementet (162 s)
  • 1976:60 Hyresrätt 1. Förhandlingsordningar på bostadsmarknaden m m. Hyresrättsutredningen. Justitiedepartementet (152 s)
  • 1981:77 Hyresrätt 3. Bruksvärde, hyresprocess m m. Hyresrättsutredningen. Justitiedepartementet (497 s)
  • 1991:86 Ny hyreslag. Delbetänkande av 1989 års hyreslagskommitté. (306 s)
  • 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna. Utredningen om allmännyttans villkor. (585 s)
  • 2008:47 Frågor om hyra och bostadsrätt. Delbetänkande av hyreslagsutredningen (245 s)
  • 2009:35 Moderna hyreslagar. Slutbetänkande av Hyreslagsutredningen (258 s)

Bibliografi[redigera | redigera wikitext]

  • Ahlmark, Sigurd, Den nya hyreslagstiftningen. Kommenterande redogörelse för lagarna av den 22 juni 1939, Fritzes, Stockholm 1939 (207 s)
  • Andersson, Roger, Bo Bengtsson & Gunnar Myrberg (red), Mångfaldens dilemman. Boendesegregation och områdespolitik, Gleerups Utbildning, Malmö 2016 (200 s) ISBN 9789140692115
  • Bengtsson, Bertil, Richard Hager & Anders Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl, Institutet för rättsvetenskaplig forskning nr 98, Norstedts juridik, Stockholm 2013 (380 s) ISBN 978-91-39-20613-2
  • Berg, Folke & Bo Sederblad, Hyresrätt. Hyreslagen med sidoförfattningar & kommentar, 2 uppl, Norstedts gula bibliotek, Norstedt, Stockholm 1978 (287 s) ISBN 91-1-787032-1
  • Bergström, Kurt (red), Lag med vissa ändrade bestämmelser mot oskälig hyresstegring m.m. av den 14 juni 1918 jämte förklaringar, normalinstruktion för hyresnämnd, normalstadga för bostadsförmedling, formulär och blanketter, Svenska stadsförbundets skriftserie nr 13, Svenska stadsförbundet, Stockholm 1918 (132 s)
  • Christensen, Anna, Hemrätt i hyreshuset. En rättsvetenskaplig studie av bostadshyresgästens besittningsskydd, Juristförlaget, Stockholm 1994 (405 s) ISBN 91-7598-668-X
  • Gad, Ulf & Hans-Olov Stark, Hyresregleringen. Kommentar till lagen om hyresreglering m.m, 4 uppl Herman Zetterberg, Norstedts gula bibliotek, Norstedts & Söner, Stockholm 1969 (215 s)
  • Hansson, Ingemar & Bengt Turner, Bostäder och samhällsekonomi, 2 uppl, Tillämpad samhällsekonomi nr 1, LiberLäromedel, Lund 1980 (143 s) ISBN 91-40-30309-8
  • Hedfeldt, Erik, Hans-Fredrik Ringdén & Carl Hamilton, Hyresreglering och besittningsskydd, Norstedt, Stockholm 1959 (421 s)
  • Holmqvist, Leif & Rune Thomsson, Hyreslagen. En kommentar, 11 uppl, Norstedts blå bibliotek, Norstedts juridik, Stockholm 2015 (886 s) ISBN 9789139113928
  • Johansson, Ralph & Björn Karlberg, Bostadspolitiken, Publica, LiberFörlag, Stockholm 1979 (184 s) ISBN 91-38-04821-3
  • Lagberedningens förslag till Jordabalk I. Förslag till lag om nyttjanderätt till fast egendom m. m. Stockholm 1905 (431 s)
  • Larsson, Nils, Stieg Synnergren & Christina Wahlström, Bostadshyresavtal i praktiken, 4 uppl, Norstedts juridik, Stockholm 2014 (331 s) ISBN 9789139114130
  • Lejman, Fritjof, Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, Institutet för rättsvetenskaplig forskning nr 87, Norstedt, Stockholm 1976 (450 s) ISBN 91-1-767011-X
  • Lejman, Fritjof, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, Skrifter utgivna av Juridiska fakulteten i Lund nr 12, Gleerup, Lund 1951 (271 s)
  • Rittri, Bror, Bruksvärdeshyra. Lagregler och praxis med analys av LGS-begreppet i bostadssaneringslagen av Jonas Arvidsson, Norstedt, Stockholm 1985 (350 s) ISBN 91-1-847881-6
  • Skarstedt, Sigfrid & Seve Ekberg, Lagen om nyttjanderätt till fast egendom av den 14 juni 1907 m.fl. författningar med förklarande anmärkningar, 3 uppl, Nya jordabalken, Norstedt, Stockholm 1941 (546 s)
  • Sundell, Jan-Olof, Tysk påverkan på svensk civilrättsdoktrin 1870-1914, Rättshistoriskt bibliotek nr 44, Institutet för rättshistorisk forskning, Stockholm 1987 (382 s) Ak avh
  • Sydow, Ernst F N von, Om hyresaftal rörande fast egendom, enligt romersk och svensk rätt, Avd. för rätts- och statsvetenskap, Lunds universitets årsskrift nr 19 (1882-83) Lund, 1884 (143 s) Ak avh
  • Turner, Bengt, Hyror och hyrespolitik i Sverige, Meddelande Statens institut för byggnadsforskning nr 83:8, Statens institut för byggnadsforskning, Gävle 1983 (87 s) ISBN 91-540-9156-X
  • Victorin, Anders, Kollektiv hyresrätt, Institutet för rättsvetenskaplig forskning nr 103, Norstedt, Stockholm 1980 (403 s) ISBN 91-1-807091-4
  • Walin, Gösta, Allmänna hyreslagen. Lagen om makars bostad m.m. med kommentarer, 5 uppl, Norstedts gula bibliotek, Norstedts & Söner, Stockholm 1969 (299 s)
  • Westerlind, Peter, Kommentar till jordabalken 7 kap., Norstedts blå bibliotek, Norstedt, Stockholm 1984 (427 s) ISBN 91-1-847032-7
  • Wilhelmsson, Thomas, Social civilrätt Om behovsorienterade element i kontraktsrättens allmänna läror, Lakimiesliiton kustannus (Juristförbundet), Helsinki 1987 (226 s) ISBN 951-640-323-9

Lagar[redigera | redigera wikitext]

Upphävda[redigera | redigera wikitext]

Se även[redigera | redigera wikitext]

Referenser[redigera | redigera wikitext]

  1. ^ prop. 1968:91
  2. ^ prop. 1968:91 Bih. A s. 53-54
  3. ^ prop. 1968:91 Bih. A s. 188
  4. ^ LU 1973:13, s. 55 – 56
  5. ^ Se prop. 1974:150, s. 471. Se även SOU 2000:33, s. 33 – 35.
  6. ^ Boverket - Den kommunala allmännyttans historia – Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38), Eva Hedman, Karlskrona 2008 ”Arkiverade kopian”. Arkiverad från originalet den 27 augusti 2010. https://web.archive.org/web/20100827230002/http://www.boverket.se/Global/Webbokhandel/Dokument/2008/Den_kommunala_allmannyttans_historia.pdf. Läst 13 januari 2011. 
  7. ^ ”Förslag för en förbättrad bostadsmarknad”. Finansdepartementet. 30 mars 2010. Arkiverad från originalet den 9 april 2010. https://web.archive.org/web/20100409051205/http://www.regeringen.se/sb/d/13033. Läst 5 april 2017. 
  8. ^ Vi förhandlar din hyra, Hyresgästföreningen, läst 2014-08-25
  9. ^ Våra viktigaste mål Arkiverad 19 mars 2014 hämtat från the Wayback Machine., Hyresgästföreningen, läst 2014-08-25