Bostadsrättsförening

Talko i en bostadsrättsförening. Arbetet utförs i föreningens namn.

En bostadsrättsförening (brf) är en ekonomisk förening som upplåter lägenheter eller småhus med bostadsrätt till sina medlemmar. Föreningen fungerar som ett kooperativ och regleras av bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Liknande föreningsformer finns i flera nordiska länder. I Norge kallas de borettslag, i Danmark andelsboligforening, och i Finland finns bostadsandelslag, även om bostadsaktiebolag är vanligare.

Föreningen äger en eller flera fastigheter med tillhörande byggnader och är fastighetsägare. En förening som bara äger småhus brukar kallas småhusförening. Medlemskapet ger rätt att använda en specifik lägenhet eller ett småhus. Varje medlem äger en andel i föreningen som motsvarar denna nyttjanderätt.

Bostadsrätt ger inte lagfart. En överlåtelse innebär att både medlemskap och nyttjanderätt övergår till en annan person, om föreningen godkänner den nya medlemmen. Medlemmar har rösträtt på föreningsstämman och kan väljas till föreningens styrelse.

Bostadsrättsavgiften används för att finansiera drift, underhåll och föreningens lån.

En oäkta bostadsrättsförening i Sverige är en förening där mindre än 60 % av intäkterna kommer från medlemmarna enligt gällande skatteregler. Klassificeringen påverkar beskattningen för både föreningen och medlemmarna.

Historik

Runt sekelskiftet 1900 bedrevs en omfattande debatt kring bostads- och boendefrågor i Sverige, och många av dåtidens kulturpersonligheter och författare var starkt engagerade just i bostadsfrågan, med exempel som Ellen Key, August Strindberg, Selma Lagerlöf, Verner von Heidenstam, och Karl-Erik Forsslund. Även politiker och fristående debattörer från olika politiska läger deltog i debatten.

Bakgrunden var bland annat den stora emigrationen från Sverige, som ansågs ha orsakats av dåliga boendeförhållanden och dålig fördelning av jord. I efterdyningarna av dessa debatter bildades bl.a. Nationalföreningen mot emigrationen och Egnahemsrörelsen. Staten tillsatte även en utredning i emigrationsfrågan, den mycket omfattande emigrationsutredningen. Även inflyttningen till städerna från landsbygden efter 1890-talet skapade stora bostadsproblem, vilket uppmärksammades främst av arbetarrörelsen och de kyrkliga organisationerna. Detta resulterade också i en statlig utredning, Bostadskommissionen.

Man konstaterade både i de offentliga debatterna, och i de statliga utredningarna under 1910-talet, att många människor i städerna bodde trångt och dyrt; antingen inneboende, eller hos privata hyresvärdar. Under 1910-talet började man på allvar diskutera hur en form av kooperation eller samägande kunde skapas inom bostadssektorn. Förebilden var bland annat olika former av konsumentkooperativ och de demokratiskt styrda folkrörelserna.

Före 1930 "ägdes" lägenhet genom ägande av andel i bostadsförening eller aktier i bostadsaktiebolag. Bostadsrättsföreningar kunde bildas sedan den första bostadsrättslagen stiftades år 1930. Syftet var att skapa möjlighet att förvärva en bostad med relativt låg kontantinsats. Idén var att bostadshuset skulle ägas gemensamt av de boende, med en boenderepresentativ styrelse som kunde kontrollera intäkter och utgifter.

Politiskt var det socialdemokrater, liberaler och bondeförbundare som förespråkade bostadsrätten som boendeform, medan högern och kommunisterna var emot. Högern var motståndare eftersom privata hyresvärdar skulle missgynnas eller helt försvinna, om de boende ägde sitt boende själva. Kommunisterna var motståndare eftersom självägande ansågs missgynna kommunismens sak.

Den första bostadsrättsföreningen i Norge grundades 1929, enligt modell från den svenska Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening (nuvarande HSB). Tidigare hade det funnits sammanslutningar för att bygga bostäder för medlemmarna, exempelvis bostadsföreningen Ymer i Uppsala från 1923 . Bostadsaktiebolag hade funnits sedan första världskriget. 1960 stiftades en lag om bostadsrätter.

Organisation i Sverige

En bostadsrättsförenings namn (juridiskt benämnt firma) ska innehålla ordet ”bostadsrättsförening”. Föreningens verksamhet regleras främst av bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Verksamheten påverkas även av Boverkets föreskrifter samt andra lagar, exempelvis lagen om skydd mot olyckor, plan- och bygglagen, jordabalken och arbetsmiljölagen. Enligt årsredovisningslagen ska föreningen varje år upprätta en förvaltningsberättelse, men den behöver inte ges in till Bolagsverket.

En bostadsrättsförening ska ha en styrelse, stadgar och minst tre medlemmar. Om antalet medlemmar sjunker under tre och föreningen inte åtgärdar detta inom sex månader, är den skyldig att träda i likvidation. Medlemmarna kan också själva besluta att avveckla föreningen, exempelvis vid ombildning till äganderätt (friköpta fastigheter). Beslut fattas på en föreningsstämma där vissa frågor kräver kvalificerad majoritet. En ordinarie föreningsstämma ska hållas varje år. Om styrelsen inte kallar till stämma kan en medlem begära att länsstyrelsen gör det. Vid en eventuell avveckling fördelas föreningens tillgångar enligt de grunder som anges i stadgarna och den ekonomiska planen.

Varje bostadsrättsförening ska ha en registrerad ekonomisk plan. Planen redovisar föreningens finansiering, kostnader och de ursprungliga insatserna för lägenheterna. Insatserna ligger till grund för bostadsrätternas andelstal och påverkar vilket kapitaltillskott ägaren får dra av vid en försäljning. Boverket tar fram riktlinjer för hur ekonomiska planer ska utformas.

Föreningen kan belåna sin fastighet. Enskilda medlemmar kan belåna sina bostadsrätter genom att upplåta panträtt i bostadsrätten, men inga pantbrev tas ut i fastigheten för dessa lån.

En bostadsrättshavare har nyttjanderätt till lägenheten men äger den inte; det är föreningen som är lagfaren ägare till fastigheten. Medlemmen ansvarar för det inre underhållet, till exempel ytskikt och fast inredning i kök och badrum, och ska se till att arbeten utförs fackmannamässigt. Större förändringar, såsom ingrepp i stamledningar eller bärande konstruktioner, kräver styrelsens godkännande. Föreningen ansvarar för det yttre underhållet. Det omfattar oftast stomme, fasad, tak, trapphus samt installationer för vatten, avlopp och el. Gränsdragningen för byggnadsdelar som fönster och dörrar preciseras i föreningens stadgar.

Föreningen ska avsätta medel för framtida underhåll. I äldre stadgar benämndes detta ofta "yttre underhållsfond", men i modern redovisning hanteras det inom det bundna egna kapitalet. Avsättningarna bör baseras på en underhållsplan som anger när större åtgärder planeras.

Bildande av bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening kan bildas antingen i samband med att en ny fastighet byggs (nybildning) eller genom att hyresgästerna i en befintlig fastighet tar över denna (ombildning).

Nybildning

Vid nybildning grundas bostadsrättsföreningen ofta på byggentreprenörens initiativ. Den nybildade föreningen består då av en interimsstyrelse som fungerar som beställare av fastigheten. Styrelsen ansvarar för att bevaka de blivande medlemmarnas intressen genom att granska byggprojektet och föreningens ekonomi med utgångspunkt från en ekonomisk plan. Föreningen tar över ansvaret för fastigheten när hela projektet är klart och bostadsrätterna upplåtna till köpare. Det är alltså i det fallet byggentreprenören som står för risken att bostadsrätterna inte blir sålda.

Betalningen för byggprojektet görs genom att föreningen tar över bottenlån med fastigheten som säkerhet (ofta ungefär 30 % av fastighetens värde) och de nya medlemmarna betalar sina insatser till byggföretaget för att täcka resten av kostnaderna. Föreningen har alltså tillgångar i form av fastigheten och motsvarande skulder i form av lån samt medlemmarnas insatser. När medlemmarna har flyttat in väljs som regel också en ny styrelse som består av föreningens medlemmar.

Ombildning

En bostadsrättsförening kan bildas av hyresgäster som är intresserade av att ombilda den fastighet de bor i. Om hyresvärden är villig att genomföra en ombildning, samtidigt som minst 2/3 av hyresgästerna röstar för förslaget kan ombildningen genomföras. I vissa fall kan det dröja flera år från att föreningen bildas till själva ombildningen.

Priset för ombildningen sätts utefter fastighetens marknadsvärde, ofta med en viss rabatt. Medlemmarna betalar en insats för sina bostadsrätter, och resten av kostnaden finansieras med gemensamma lån. De lån som medlemmarna själva tar är skattemässigt avdragsgilla, det är däremot inte föreningens lån.

Hyresgäster som inte kan eller vill vara med i ombildningen kan fortsätta att hyra sina lägenheter av föreningen. När en sådan hyresgäst flyttar ut, kan föreningen välja att upplåta även den lägenheten med bostadsrätt. Den bjuds då oftast ut på marknaden till högstbjudande. Skillnaden mellan bostadsrättens tidigare fastställda insatsvärde och det verkliga priset bokförs som upplåtelseavgift. När alla lägenheter är upplåtna, ska alltså de inbetalda insatserna motsvara det belopp som fastställdes i den ekonomiska planen, medan upplåtelseavgifter kan tillkomma i vissa fall. Både insats och upplåtelseavgift bokförs i balansräkningen som bundet eget kapital, och alltså inte som intäkter för föreningen.

Ekonomi

Bostadsrättsföreningar följer självkostnadsprincipen. Avgifterna ska täcka föreningens faktiska kostnader och verksamheten är inte vinstdrivande.

Årsavgift

Årsavgiften baseras på föreningens driftskostnader och eventuella intäkter, till exempel från uthyrning av lokaler. Många föreningar planerar avgiftsnivån med hjälp av en underhållsplan.

Avgiften påverkas även av förändringar i energi- och driftskostnader. Räntekostnader utgör ofta en stor del av föreningens utgifter. Under senare delen av 2000-talet gick drygt 30 % av medlemsavgifterna i Sverige till att betala räntor.

Den genomsnittliga årsavgiften ökade från cirka 550 till 590 kronor per kvadratmeter bostadsyta (BOA) mellan 2005 och 2008.

Avskrivningar

Avskrivningar på byggnader är en stor post i resultaträkningen. Fram till 2013 använda många föreningar progressiv avskrivning, vilket innebar lägre kostnader i början. Sedan 2014 rekommenderar Bokföringsnämnden linjär avskrivning.

Avskrivningar påverkar inte föreningens likviditet, men påverkar det redovisade resultatet. En hög avskrivningsnivå kan ge ett negativt resultat utan att betalningsförmågan är nedsatt.

Skuldsättning

Bostadsrättsföreningar finansieras vanligtvis med medlemmarnas insatser och långfristiga lån hos hypoteksinstitut. Den genomsnittliga soliditeten under senare delen av 2000-talet var cirka 40 %.

Soliditeten är svår att tolka eftersom fastigheter är upptagna till bokfört värde, som ofta skiljer sig från marknadsvärde. År 2007 var det genomsnittliga taxeringsvärdet ungefär dubbelt så högt som de bokförda tillgångarna. För föreningar bildade efter 1993 motsvarade taxeringsvärdet cirka 80 % av tillgångarna. För föreningar bildade före 1935 var det omkring fem gånger högre.

Föreningens långfristiga lån påverkas inte av enskilda medlemmars försäljningar av sina bostadsrätter.

Överlåtelse av bostadsrätt

Vid försäljning av en bostadsrätt krävs ett skriftligt köpeavtal. Överlåtelsen blir giltig först när köparen beviljas medlemskap i föreningen. Undantag gäller vid exekutiv försäljning och tvångsförsäljning. Beslut om avslag kan prövas av Hyresnämnden. Vanliga skäl för avslag är otillräcklig betalningsförmåga eller betalningsanmärkningar.

Tillåtna inträdesvillkor regleras i bostadsrättslagen. Juridiska personer nekas ofta medlemskap eftersom detta kan påverka föreningens skattemässiga klassificering.

Vid försäljning betalas reavinstskatt på eventuell vinst. Vid beräkningen tas hänsyn till förändringar i föreningens nettoskuld genom kapitaltillskott. Kapitaltillskott kan också uppstå genom extra amorteringar som medlemmarna finansierar. Föreningen rapporterar överlåtelsen till Skatteverket och utfärdar kontrolluppgift.

Värdering hos bostadsrättshavaren

Skillnaden mellan försäljningsbelopp och anskaffningskostnad deklareras som realisationsvinst eller förlust. Insatsens kapitalvärde kan i vissa fall påverka bedömningen av förmögenhet, beroende på gällande lagstiftning.

Årsredovisning

Bostadsrättsföreningar omfattas av årsredovisningslagen och ska upprätta årsredovisning för varje räkenskapsår. De flesta använder kalenderår, men cirka 10 % har andra räkenskapsperioder.

Bostadsrättsföreningar behöver endast lämna in årsredovisningen till Bolagsverket om de klassificeras som större företag. Bolagsverket tar emot omkring 5 % av alla årsredovisningar.

En årsredovisning ska innehålla förvaltningsberättelse, resultat- och balansräkning samt noter. Den undertecknas av styrelsen och godkänns av föreningsstämman. Årsredovisningar innehåller ofta uppgifter om medlemmar, lägenhetsfördelning, genomfört och planerat underhåll samt långfristiga lån. Kassaflödesanalys och nyckeltal förekommer mer sällan.

Bostadsrättsföreningar i Sverige

Den 10 maj 2012 fanns det över 31 000 registrerade bostadsrättsföreningar i Sverige. Ca 9 100 av dessa var registrerade utan att vara fastighetsägare, exempelvis för att genom så kallat hembud få möjlighet att lägga bud på den hyresfastighet medlemmarna bor i. Av föreningarna var ca 4 085 knutna till HSB och ca 1 950 till Riksbyggen. Den totala boarean i bostadsrättsföreningar uppgick till ca 70 696 035 m².

Antal bostadsrättsföreningar per län

Län	Registrerade	Fastighetsägare
Blekinge län	185	184
Dalarnas län	632	612
Gotlands län	164	160
Gävleborgs län	512	507
Hallands län	344	335
Jämtlands län	451	412
Jönköpings län	666	662
Kalmar län	303	299
Kronobergs län	237	233
Norrbottens län	366	364
Skåne län	2962	2941
Stockholms län	7623	7572
Södermanlands län	681	673
Uppsala län	955	939
Värmlands län	516	510
Västerbottens län	374	367
Västernorrlands län	444	439
Västmanlands län	596	589
Västra Götalands län	3007	2978
Örebro län	427	422
Östergötlands län	618	613

Antalsuppgifter i tabellen

I ovanstående antalsuppgifter är föreningar som är försatta i konkurs och föreningar i likvidation ej inräknade.

Bostadsrättsföreningar och liknande arrangemang i Norden

Bostadsrätter finns i Sverige, Norge, Danmark och Finland. I resten av världen förekommer knappast en exakt motsvarigheten till bostadsrätt. Istället används snarare andelsägenhet, lik formen ägarlägenhet, alltså med lägre grad av gemenskap i förvaltningen.^{[källa behövs]}

I Norge finns bostadsrättsföreningar som kallas borettslag (och bostadsaktiebolag, boligaksjeselskap, upprättade före 1960), i Danmark andelsboligforeninger. I Finland ägs lägenheter i allmänhet genom bostadsaktiebolag (fi. asunto-osakeyhtiö) med liknande förhållande som svensk bostadsrätt, men numera finns också en form av så kallade bostadsrättslägenheter (fi. asumisoikeusasunto) med bostadsrättsföreningar (fi. asumisoikeusyhdistys).

1 maj 2009 infördes i Sverige den så kallade ägarlägenhet, som kännetecknas av att en lägenhet ägs genom direkt och odelat ägande.

Olika föreningars bostadshus

• 
  Beväringen 8 på Revingegatan 3 i Lund, ett hus byggt 1908 som sedan 2004 ägs av bostadsrättsföreningen Beväringen 8 som upplåter bostadsrättigheter åt sina medlemmar.
• 
  Måsen 20 på Grisslevägen i Lund, ett av flera hus på fastigheten byggda 2010 av JM. Idag ägs det av bostadsrättsföreningen Vinkelhaken i Lund som upplåter bostadslägenheter med bostadsrätt till sina medlemmar.
• 
  Ett bostadshus ägt av bostadsföreningen Ymer i Uppsala vilkas medlemmar hade en andel i fastigheten istället för bostadsrätt, innan ombildandet till bostadsrättsförening 1982.

Se även

• Bostadsförening
• Oäkta bostadsrättsförening
• Ägarlägenhet
• Kooperativ hyresrätt
• Ekonomisk förening
• Kooperation
• Egnahemsrörelsen

Externa länkar

• Wikimedia Commons har media som rör Boendekooperativ.
  Bilder & media